Отчет Правления Товарищества
Отчет о деятельности Правления Товарищества
Уважаемые члены ТСН «Фрунзе 28»!
Срок полномочий действующего Правления подходит к концу и мы представляем вам отчет о проделанной работе с момента постановки нашего здания на государственный и кадастровый учет.
От завершения строительства мы перешли к эксплуатации здания и его управлению. ТСН «Фрунзе 28» осуществляет деятельность в соответствии с требованиями Устава, который утвердило общее собрание членов ТСН.
Основной проблемой в работе нашего ТСН являются неплатежи части собственников и недопустимо длительные задержки по взносам и коммунальным платежам.
Без денег работы по зданию вести невозможно, но не все собственники это понимают. Задержки собственниками коммунальных платежей в целом по зданию составляли от 30 дней до полугода, что для нормальной эксплуатации здания недопустимо, поскольку расчеты со службами осуществляются ежемесячно.
За 2022 год нам удалось многого добиться. Учитывая, что на начало года задолженность по взносам за прошедшие годы составила 7 957 021 рублей, в первом полугодии Правление сосредоточилось на практической реализации долгов, взысканных по судебным решениям.
Совместно с крупным должником при взаимодействии со Службой судебных приставов была найдена возможность рассчитаться с товариществом через продажу помещений должника нашим собственникам. Таким образом были погашены порядка 4,5 млн рублей.
У этого же должника в собственность ТСН «Фрунзе 28» приобретено помещение №21 на 3-м этаже здания площадью 30.2м² по выгодной цене – около 70 тыс рублей за 1 м², с доплатой всего лишь 1,64 млн. рублей.
Высказывались мнения о том, что члены Правления могут продать это помещение по своему усмотрению. Однако эти опасения беспочвенны, так как в соответствии с Уставом продажа помещения, принадлежащего Товариществу, возможна только по решению общего собрания его членов.
Решение приобрести помещение считаем правильным, поскольку теперь у товарищества есть собственный актив и нет необходимости ежемесячно платить плату за аренду помещения управляющей организации или добираться в другой офис для решения вопросов, связанных с функционированием здания.
Тем, кто не имел возможности расплатиться за предшествующие периоды, мы предлагали погасить задолженности выполнением подрядов по отделке мест общего пользования в здании – в подвале, на лестничной клетке, в лифтовых холлах и коридорах здания и т.д., что стало оптимальным решением как для товарищества, так и для таких собственников. Однако, некоторые задержки платежей все же имеют место, что тормозит завершение работ по отделке коридоров, санузлов и других мест общего пользования,
В 2022 году ушел из жизни один из наших собственников, гражданин иностранного государства, у которого оставалась задолженность за 2020-2021 годы. Правление очередной раз выражает соболезнования его близким и благодарит наследников за погашение задолженности в сумме порядка 300 тыс.руб.
Всего в 2022 году долги погашены на общую сумму почти 7,2 млн. рублей, в том числе работами должников в здании в качестве взаимозачета.
К сожалению, некоторые собственники по-прежнему затягивают с оплатой, объясняя это материальными затруднениями, не учитывая того, что отсрочек по оплате счетов товариществу никто не предоставляет. В результате Правлению приходится сначала их убеждать, потом направлять письменные претензии, затем предъявлять заявления в мировой суд и если это не помогает, то обращаться в суд общей юрисдикции, что соответственно приводит к увеличению затрат на оплату госпошлин.
На текущий момент предстоит взыскать с должников около 760 000 рублей за 2021, 2022, 2023 годы.
По мере возврата задолженностей, Правление организовало работы по отделке мест общего пользования – входной группы, коридоров, лифтовых холлов, санузлов, теплового пункта, помещения выхода на кровлю, входной группы подвала.
Была восстановлена и выкрашена штукатурка лестничных пролетов, полы выложены новой плиткой. Установлен недостающий участок ограждения лестницы на 8 этаже, на первом этаже установлены отсутствующие перила.
Для экономии электроэнергии установлены датчики движения, включающие и выключающие свет в туалетах и в лестничной клетке.
Разработан и утвержден в администрации г. Калининград паспорт фасада, выполнены работы по мытью алюминиевых панелей облицовки фасадов здания.
Немало усилий и времени пришлось потратить на заключение договора на вывоз мусора, поскольку оператор требовал оплаты по численности работающих из расчета 1 человек на каждые 6м² площади помещений, из-за особенностей расположения здания предъявлялись дополнительные требования к размещению контейнеров, проводились обследования с выездами специалистов на место.
Тем не менее процедура согласования была пройдена, площадка оборудована, построен навес, организован своевременный вывоз мусора. Договоры заключаются с каждым собственником здания в отдельности из расчета 1 работающий на 1 помещение.
Произведена замена вышедшего из строя насоса на станции перекачки дренажа.
Отремонтированы входные двери и стеклопакеты, которые были повреждены при попытке незаконного ночного проникновения в здание. Выполнены работы по прочистке канализационных труб, подготовке теплового пункта к отопительному периоду, произведены мелкие ремонты дверей, замков, дверных ручек, устранены перекосы лифтовых дверей. Приобретены и установлены дозаторы и держатели в санузлах.
По заявке собственника организовано наблюдение за развитием трещин в стенах, установлены деформационные маяки.
Подробно о выполненных за отчетный период ремонтно-строительных работах и их стоимости можно осведомиться, ознакомившись с заключением ревизионной комиссии.
Следует упомянуть о работе Правления в суде по защите интересов членов товарищества – собственников помещений в суде. Бывший застройщик ООО «С-Проект» в 2022 году предъявил денежные претензии по оплате договоров долевого строительства к целому ряду членов ТСН «Фрунзе 28». Планировались взыскания, по крайней мере, с десяти человек, два судебных процесса были инициированы в суде.
В данных судебных спорах Товарищество выступило третьим лицом на стороне собственников, в защиту их интересов суду были предъявлены необходимые документы, по делам сформирована твердая позиция, в результате чего удалось добиться отклонения исков, предъявленных к собственникам на сумму около 20 тыс. евро.
Видя бесперспективность требований, конкурсный управляющий Макшанов В.Л. был вынужден окончить конкурсное производство и ликвидировать ООО «С-Проект». Мы закрыли эту печальную страницу нашей истории.
В настоящее время ведется работа в администрации г. Калининграда по вопросу предоставления земельного участка под завершенным строительством зданием. Каждому собственнику направляется договор аренды и подписные листы, которые мы просим подписать и передать в 21 или 36 кабинеты. После сбора всех подписей, договор аренды будет зарегистрирован в Росреестре.
Осуществляется работа по согласованию внешней рекламы здания. Администрацией г.Калининграда предъявлен ряд технических требований к оформлению. Согласование и заключение соответствующих договоров осложняется тем, что многие собственники до настоящего времени не зарегистрировали свое право собственности на помещения в Росреестре, некоторые находятся за пределами РФ. На сегодняшний день согласована реклама в части вывески с названием Деловой центр Фрунзе 28 на фасаде здания.
В 2022 году отлажена договорная работа с персоналом, договоры разработаны и заключены с каждым сотрудником. Обращаем ваше внимание, что Правление сотрудничает с самозанятыми, не принимая в штат сотрудников, так как было учтено пожелание собственников о том, чтобы не нести дополнительные расходы на больничные, отпуска и другие трудовые и социальные гарантии.
Тепло в здание подается в требуемые сроки, вентиляция работает, за оборудованием здания осуществляется надлежащий контроль.
Разработаны инструкции по пожарной безопасности, схемы путей эвакуации, закуплены и установлены средства пожаротушения, смонтирована и подключена пожарная сигнализация и автоматика насосов пожаротушения. Изданы необходимые приказы, назначен ответственный за пожарную безопасность, выделены и оборудованы места для курения. От служб надзора предписаний и нареканий пока нет.
Отлажена отчетно-финансовая работа. Бухгалтерия оснащена необходимой программой, все счета и отчеты своевременно изготавливаются и направляются, договоры с обслуживающими организациями оплачиваются вовремя, от поставщиков услуг претензий к нам нет.
Правление ТСН на регулярной основе взаимодействует с собственниками, арендаторами, лицами, обслуживающими здание, помогая разрешать возникающие вопросы. Поломки устраняются, споры регулируются таким образом, чтобы это не отражалось на функционировании здания.
Мы открыли в приложении WhatsApp специальный канал, чтобы рассылать и получать необходимую информацию. Для подключения к каналу необходимо сохранить наш номер +79316161387 в ваших контактах. Если номер не сохранен, вы можете пропустить сообщения.
При проведении предыдущих собраний нам пришлось столкнуться с компанией по дезинформации.
Собственникам предоставляется информация, не соответствующая действительности о том, что в других административных зданиях тарифы на обслуживание зданий составляют 100 руб/м² в месяц и даже 80 руб/м² в месяц.
В 2022 и 2023 году Правление Товарищества запрашивало размеры тарифов на обслуживание близких по характеристикам административных зданий.
Тарифы декабря 2022 года (в декабре платят за ноябрь):
Морской бизнес-центр – 200 руб/м² в месяц +электроэнергия;
Рембыттехника – 213 руб/м² в месяц +электроэнергия;
МегаЦентр на Озерова – 216 руб/м² в месяц +электроэнергия.
Данные о тарифах мы получали непосредственно от управляющих компаний, поэтому отвечаем за их достоверность. При этом выяснилось, что многие из них имеют в собственности значительные объемы помещений в этих зданиях и заключают договоры с арендаторами на индивидуальных условиях, распределяя бремя коммунальных расходов по своему усмотрению.
ТСН «Фрунзе 28» не имеет помещений для сдачи в аренду, но реальный тариф в 190 руб/м² в месяц + электроэнергия в нашем здании ниже, чем в других аналогичных по параметрам зданиях города.
До настоящего времени никто не дал конкретных предложений в соответствии с Уставом организовать работу Правления и осуществлять функции на более низких тарифах.
Как вы помните, 2022 год мы начали с того, что организовали несколько собраний, в ходе которых собственники могли определиться со способом управления зданием, представить свои соображения, тарифы, видение управления зданием. В результате функцию управления зданием приняло на себя ТСН «Фрунзе 28».
Обращаем ваше внимание, что полномочия Правления прекращаются 20 мая 2023 года.
В случае непринятия решений, позволяющих Товариществу функционировать, Правление не сможет проводить платежи через банк, рассчитываться по договорам с персоналом, в том числе с бухгалтером, осуществляющим ежемесячную оплату по поступающим в товарищество счетам, уборщицей, администраторами здания, выполняющими ежедневные функции присмотра за зданием, оплачивать коммунальные платежи, эксплуатацию лифтов и так далее, что не приведет ни к чему хорошему.
К сожалению, члены ТСН проявляют малую активность.
На очную часть последнего собрания пришло всего 3 члена ТСН, остальные голосовали заочно после многих напоминаний.
При этом Правление упрекалось в том, что не проводит очных собраний, упуская из виду то, что в 2022 году в конференц-зале гостиницы Калининград были инициированы два очных собрания, работа которых оказалась неэффективной ввиду отсутствия кворумов. Отметим также, что проведение собрания обходилось собственникам в сумму от 15 тыс. рублей (рассылка извещений, аренда зала в начале года).
Поэтому мы перешли на практику проведения очно-заочных собраний с возможностью на очной части собрания высказываться публично и голосовать, а на заочную часть подходить, если по каким-то причинам не было возможности подойти на очную часть.
Убедительно просим вас серьезно отнестись к проведению отчетно-выборного собрания и принять в нем участие для совместного обсуждения повестки дня и голосования.
Действующий состав Правления Товарищества своей задачей по управлению зданием считает доведение его до требований, предъявляемых к административным зданиям класса А.
Это сводится к следующим направлениям в работе:
1.Увеличение срока аренды земельного участка. В настоящее время земля под зданием предоставляется собственникам сроком на 10 лет. В перспективе Правление будет добиваться увеличения срока аренды до 49 лет (по устранению некоторых недостатков на момент предоставлении участка бывшему застройщику), а также последующего выкупа земельного участка в собственность при условии намерений собственников.
2. Работа по поиску возможностей рекламы услуг в здании по заявкам собственников относительно потребностей в рекламе.
3. Повышение качества уборки. Опыт отчетного периода показал, что клининг – достаточно дорогая услуга. Одноразовая внутренняя уборка здания за один день работы по ценам клининговых компаний Калининграда составляет 12000 рублей. Пока во втором полугодии 2022 года мы вышли на 30 тысяч рублей в месяц одному человеку, что не обеспечивает потребности здания в чистоте. Помещения здания заполняются, посетителей становится больше. Если в начале года одна уборщица справлялась с ежедневной уборкой здания, то сейчас на 9 этажей и 16 санузлов необходимо от двух до трех уборщиц. Тогда можно обеспечить уборку коридоров и лестничных клеток 2 раза в день и уборку санузлов каждые 2-4 часа.
4.Газификация здания. Обращаем ваше внимание, что несмотря на теплые зимы, теплосети повышают тарифы и коммунальные платежи в отопительный период, которые в этом году доходили до 82 руб/м² в месяц. И эта тенденция будет продолжаться. Правление ставит своей задачей определить стоимость газификации здания, чтобы установить автономную газовую котельную и отказаться от услуг теплосети в целях снижения затрат на отопление здания. Здесь от нас даже на стадии запроса технических условий требуют согласия собственников, документы каждого на право собственности, копии паспортов и согласия на обработку личных данных, заполненные и подписанные каждым собственноручно.
5.Повышение мощности электрической энергии. Пока еще в здании хватает предусмотренной электрической мощности в 150 кВт. При полном заполнении здания этого будет недостаточно. Если начнутся отключения, то мы рискуем потерять арендаторов. Поэтому мы начали переговоры с Янтарьэнерго о выделении нам дополнительной мощности и увеличении ее до 200 кВт. Для этого в повестку общего собрания членов ТСН включен вопрос о предоставлении полномочий на запрос технических условий и разработку проектов электроснабжения и газоснабжения и просим вас предоставить копии требуемых документов.
6.Улучшение интерьера здания. В этом направлении планируется улучшать внутренний облик здания исходя из имеющихся возможностей, в том числе отремонтировать лестничный блок с восточной стороны здания.
7.Работа по фасаду. Как вы знаете, фасад нашего здания подвергался различным воздействиям. В свое время он был частично демонтирован службой судебных приставов по решениям судов в отношении бывшего застройщика, повреждался в результате непогоды и так далее. Со своей стороны мы его восстановили, аккуратно промыли облицовку, усилили где было возможно. Сколько он прослужит сказать трудно, но оценить его замену считаем необходимым.
8.Текущая деятельность. Взаимодействие с собственниками и арендаторами, правовая экспертиза документации, поступающей в здание, оплата договоров и услуг, контроль за качеством услуг, информационная работа, судебно-претензионная работа, устранение поломок, контроль за электрической, пожарной, технической безопасностью в здании и так далее.
Отметим, что за период существования ТСН «Фрунзе 28» со всеми намеченными задачами действующее Правление справлялось. Это подтверждает обретение собственниками своей законной собственности, получение долгожданного дохода, нормальное функционирование здания и разнообразных сервисов в нем, отсутствие нареканий со стороны городских служб. Правление готово продолжать эту работу и дальше, совершенствуя свои услуги.
Ждем вас на общем собрании членов ТСН «Фрунзе 28», собственников помещений в административном здании.
Правление Товарищества